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Avec de tels THALAMY, pas besoin d’ennemis

Publié le : 16/11/2018 16 novembre nov. 11 2018
Droit immobilier
2018
2018 / Novembre

En vertu de la jurisprudence THALAMY, lorsqu'une construction est irrégulièrement édifiée au modifiée sans permis de construire ou déclaration préalable ou en méconnaissance des prescriptions de telles autorisations, cette irrégularité est perpétuelle sur le plan administratif, les travaux irrégulièrement entrepris n'ayant pas d'existence juridique. Néanmoins, un tempérament législatif a été instauré par l'article L421-9 du Code de l'Urbanisme, qui dispose notamment que: "Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable, ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables: (...) 5. Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire (...)." Cet article met en place une prescription administrative selon laquelle lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondée sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Néanmoins, ce principe est assorti de très nombreuses exceptions. Notamment, la prescription est exclue lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire. Se posait ainsi la question de savoir si une telle dérogation est contraire à l'article 2 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789 disposant que: "Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l'Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l'oppression." En effet, une difficulté intervient notamment lorsque le nouveau constructeur n'est pas à l'origine des constructions aux travaux sans permis et il y aurait même l'existence de l'irrégularité. C'est ainsi qu'une question prioritaire de constitutionalité a été transmise au Conseil d'Etat, sur le fondement de l'article 61-1 de la Constitution qui dispose notamment que: "Lorsque, à l'occasion d'une instance en cours devant une juridiction, il est soutenu qu'une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés que la constitution garantit, le Conseil Constitutionnel peut être saisi de cette question sur renvoi du Conseil d'Etat ou de la Cour de Cassation, qui se prononce dans un délai déterminé." Néanmoins, en l'espèce, le Conseil d'Etat refuse de transmettre la question au Conseil Constitutionnel. Le Conseil d'Etat a en effet considéré que "les restrictions portées par les dispositions relatives aux règles d'urbanisme aux conditions d'exercice du droit de propriété, qui conduisent notamment à soumettre la réalisation de certains travaux à une déclaration préalable ou un permis de construire, sont justifiées par l'intérêt général qui s'attache à la maîtrise de l'occupation des sols et du développement urbain. En prévoyant qu'une demande d'autorisation d'urbanisme tendant à la modification d'une construction existante ne peut être rejetée au seul motif que cette construction aurait fait l'objet de travaux réalisés irrégulièrement, si ces travaux sont achevés depuis plus de dix ans, le législateur a donc apporté à ces restrictions une dérogation favorable à l'exercice du droit de propriété. En n'étendant pas cette dérogation aux irrégularités les plus graves, c'est-à-dire à celles qui concernent des travaux réalisés sans permis de construire, il n'a, eu égard à l'objectif d'intérêt général poursuivi, pas porté au droit de propriété une atteinte disproportionnée. Il en résulte de ce qui précède que la question soulevée, qui n'est pas nouvelle, ne présente pas de caractère sérieux." Ainsi, le Conseil Constitutionnel, dans sa décision en date du 12 septembre 2018, refuse de transmettre la question qui lui est soumise au Conseil Constitutionnel, estimant que celle-ci ne présente aucun caractère sérieux. Les futurs propriétaires devront ainsi restés vigilants lors de l’achat d’un bien immobilier, afin de s’assurer que l’ensemble des constructions sont régulières. *** Source : Conseil d'Etat, 6e chambre, 12 septembre 2018, n° 419092. Lien: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000037395299&fastReqId=1362300987&fastPos=1
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