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Sur l’importance de ne pas (no) taire les Conseils et informations

Publié le : 08/06/2018 08 juin juin 06 2018
Droit immobilier
2018
2018 / Juin

La première chambre civile de la Cour de cassation rendit, le 3 mai 2018, deux arrêts concernant la responsabilité des notaires, déroutants de par la mansuétude de l’un, et la sévérité de l’autre.
Le premier arrêt confirme une Jurisprudence constante, à savoir le fait que le notaire ne soit pas tenu d’un devoir de conseil envers les tiers ne disposant pas d’un droit opposable aux parties.
En l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier en avait confié la vente au notaire en cause. Le vendeur avait par ailleurs donné mandat au notaire de virer la somme de 200.000 euros à valoir sur le prix de vente au profit de la banque du vendeur, ledit mandat étant alors qualifié d’irrévocable.
Le jour de la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur signifia au notaire une lettre au sein de laquelle il indiquait révoquer le mandat, et lui demandait de tenir à sa disposition un chèque à son ordre, représentant le solde net du prix de vente lui revenant.
Le notaire s’exécuta alors, sans juger utile d’en informer l’établissement bancaire.
La banque assigna ainsi le notaire en responsabilité et en paiement de la somme de 200.000 euros, en réparation du préjudice subi.
La Cour d’appel de RIOM considéra que « le notaire était tenu, à l’égard de la banque, d’une obligation personnelle d’information portant sur la révocation du mandat », retenant ainsi sa responsabilité à l’égard de l’établissement bancaire.
La Cour de cassation cassa l’arrêt d’appel au visa de l’article 1240 nouveau du Code civil, à savoir le principe selon lequel « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
Le second arrêt, rendu le même jour par la première chambre civile, concerne le devoir d’information dû au vendeur au cours d’une vente viagère, ladite vente étant en l’espèce assortie d’une donation.
En l’espèce, la vente en viager n’était pas assortie d’un bouquet, (étant noté que le bouquet se définie comme étant la « partie du prix payée comptant dans l’achat d’un bien en viager » (Vocabulaire Juridique – Gérard CORNU).
Le vendeur en viager consenti par ailleurs une donation à l’acquéreur, portant sur la moitié en pleine propriété d’un ensemble immobilier lui appartenant avec sa fille.
Reprochant ensuite au notaire un manquement à son obligation de conseil, le vendeur et donateur l’assigna en responsabilité, arguant alors que celui-ci ne lui avait pas conseillé de solliciter un bouquet en ce qui concerne la vente en viager, et ne l’avait pas informé du fait la donation était contraire aux intérêts de sa fille.
La Cour d’appel de BORDEAUX considéra qu’il ne pouvait pas être reproché au notaire l’absence de conseil concernant la mention d’un bouquet, cette possibilité étant « connue de tous ».
Par ailleurs, concernant le fait que la donation de la moitié indivise du bien soit contraire aux intérêts de la fille du donateur, la Cour considéra que la décision de faire une donation à un ami « relève d’un choix de ce dernier et qu’il n’appartient pas au notaire de s’immiscer dans les affaires de famille des parties ».
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel de la Cour d’appel de BORDEAUX sur ces deux points, considérant que ces motifs ne permettent pas d’écarter la responsabilité du notaire.
La Cour est ainsi intransigeante en ce qui concerne le devoir d’information du notaire, tout en l’écartant fermement envers les tiers ne disposant pas de droit opposable aux parties.
***
Source :
Cass. 1ère civ. 3 mai 2018, n°17-12.473 JurisData n°2018-007164 https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036900250&fastReqId=1685550502&fastPos=1 Cass. 1ère civ., 3 mai 2018, n°16-20.419 JurisData n°2018-007167 https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000036900254&fastReqId=1852148619&fastPos=1
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