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Quand le bien donné à bail disparait d’un coup de baguette (bien cuite)

Publié le : 23/04/2018 23 avril avr. 04 2018
Droit immobilier
2018
2018 / Avril

La société I., propriétaire de locaux à usage commercial, loue lesdits locaux à la société B, exploitante d’une boulangerie. Un incendie est survenu au sein des locaux, ce qui mit le feu aux poudres entre la société bailleresse et la société locataire.
Le 3 juin 2014, la société I. a notifié la résiliation de plein droit du bail à la société B., pour perte de chose louée. Elle l’a ensuite assignée en constatation de cette résiliation.
La société I. se fonde sur l’article 1722 du Code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
La société locataire a sollicité reconventionnellement la réalisation de travaux de remise en état.
La Cour de cassation énonce dans un attendu de principe que « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ».
Par un arrêt en date du 30 novembre 2016, la cour d’appel de Toulouse avait considéré « qu’à défaut de perte totale, la résiliation du bail de plein droit ne peut être constatée et que, le bail se poursuivant, la société I, en sa qualité de bailleur, doit, en vertu de son obligation de délivrance, faire procéder aux travaux de remise en état ».
Cette interprétation est rejetée par la cour de cassation, qui dispose qu’« après avoir relevé que l’immeuble était devenu impropre à l’exploitation prévue au bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ».
Cet arrêt rappelle ainsi une jurisprudence constante selon laquelle si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est alors résilié de plein droit. Source : Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n°17-11.439
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