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Sur le droit de rétractation de l’acquéreur immobilier exercé par simple courriel envoyé au notaire

Publié le : 09/03/2022 09 mars mars 03 2022
Droit immobilier
2022
2022 / Mars

 L’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation énonce notamment que : « Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. (…) » Ainsi, se posait la question de la forme permettant l’exercice du droit de rétractation. En l’espèce, par acte du 25 avril 2017 reçu par Monsieur AC avec la participation de Madame C, notaire, Monsieur D a consenti à Monsieur et Madame A une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. Une indemnité d’immobilisation était prévue en cas de non réalisation de la vente. La promesse a été notifiée à Monsieur et Madame A par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 29 avril 2017. Par courriel du 9 mai 2017, ils ont fait savoir au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente qu’ils exerçaient leur droit de rétractation. Par une lettre recommandée avec avis de réception, datée du 9 mai et envoyée le 10 mai 2017, ils ont confirmé cette rétractation et demandé la restitution des sommes séquestrées. Monsieur D les a assignés en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Par arrêt de la Cour d'Appel de PARIS, en date du 23 octobre 2020, la demande de Monsieur D a été accueillie. Monsieur et Madame A se sont donc pourvus en cassation. Par arrêt en date du 2 février 2022, la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation a énoncé que : « Pour dire que l’envoi par Monsieur et Madame G. du courriel du 9 mai 2017 ne leur avait pas permis d’exercer régulièrement leur droit de rétractation, l’arrêt retient que ce mode de notification ne présente pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qu’en effet, l’envoi d’un courriel ne permet ni d’identifier l’expéditeur, ni le destinataire ni d’attester sa date de réception, que si la loi du 7 octobre 2016 et son décret d’application du 9 mai 2018 affirme l’équivalence entre la lettre recommandée papier et la lettre recommandée électronique, il en résulte que cette équivalence ne peut être étendue à un simple courriel. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’envoi d’un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l’éventuelle notification de la rétractation, lequel a attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 h 25, n’avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la Cour d'appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Ainsi, la Haute Juridiction admet la possibilité de se rétracter par simple courriel sur le fondement de l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, à condition que le courriel envoyé présente des garanties équivalentes à celles d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Il convient donc de se demander quelles sont les garanties attendues par la Haute Juridiction, afin que celles-ci soient considérées comme équivalentes à une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La Jurisprudence ultérieure devra le préciser. *   *   * Source : Civile 3 – 02/02/2022 n° 20-23.468 Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045133467?init=true&page=1&query=20-23468&searchField=ALL&tab_selection=all
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