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Précisions concernant le point de départ de la prescription pour l’action en résiliation du bail rural en cas de défaut d’exploitation par le preneur et sous-location

Publié le : 16/03/2018 16 mars mars 03 2018
Droit immobilier
2018
2018 / Mars

Le 30 juillet 2001, Marcelle et son fils, Maurice, ont donné à bail des parcelles agricoles à Monsieur Y.
Par acte en date du 30 juillet 2001, Maurice et sa femme ont saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux, en résiliation du bail et expulsion du preneur, car Monsieur Y n’exploitait pas personnellement le fonds, et sous-louait ou co-exploitait avec son beau-frère.
En effet, l’article L.411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le bailleur peut (…) demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35. » Par ailleurs l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime dispose notamment que « toute cession de bail est interdite », que « toute sous-location est interdite», et que « les dispositions du présent article sont d'ordre public. ». Le 4 avril 2016, la Cour d’appel de RIOM a déclaré l’action du bailleur prescrite puisque « la demande a été présentée plus de cinq ans après la date à laquelle il a eu connaissance de l’exploitation conjointe de ses terres par un tiers au bail et que la loi du 17 juin 2008 a fait courir un nouveau délai de même durée venu à expiration [antérieurement à la saisine du Tribunal] ». La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en considérant que « la prescription n’a pu commencer à courir qu’à compter de la cessation du manquement imputé au preneur ». Cette jurisprudence, particulièrement sévère pour le preneur dont le point de départ du délai de prescription se trouve fortement repoussé, pourrait-elle, par analogie, s’appliquer aux autres baux ? Concernant les baux d’habitation dont la résiliation est soumise aux dispositions de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la sous-location ou cession prohibée par une clause du contrat de bail peut constituer un motif légitime et sérieux permettant au propriétaire bailleur de résilier le bail. Néanmoins, une disposition particulière s’applique en l’espèce puisque l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Toutes [les] actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. » Cette disposition spécifique, faisant référence au jour où le titulaire d’un droit a connu les faits lui permettant de l’exercer, permettra alors certainement la protection du locataire titulaire d’un bail d’habitation, soumis à la loi du 6 juillet 1989, contre une action tardive du bailleur. Néanmoins, les titulaires de baux civils pourront certainement, eu égard au visa de l’article 2224 du Code civil, se voir appliqués la jurisprudence précitée.
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Source : Cass. 3e civ., 1er février 2018, n°16-18.724 JurisData n°2018-001035
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