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Sur les conséquences de l’absence de paiement de l’indemnité de désenclavement

Publié le : 27/04/2021 27 avril avr. 04 2021
Droit immobilier
2021
2021 / Avril

Par un arrêt de la 3e Chambre Civile en date du 25 mars 2021, la Cour de Cassation a énoncé que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement. L'article 682 du Code civil énonce que "le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée aux dommages qu'il peut occasionner." Ainsi, le propriétaire d'un fonds enclavé peut solliciter un droit de passage, à charge pour lui de désintéresser le propriétaire du fonds sur lequel sera construit ledit passage. Quid alors, lorsque l’indemnité n’est pas versée au propriétaire du fonds servant ? En l’espèce, par arrêt devenu irrévocable du 30 janvier 2012, a été accordé, au profit de parcelles enclavées, devenues la propriété de Monsieur A., une servitude de passage sur une parcelle, propriété d’une SCI, et fixé le montant d’une indemnité de désenclavement. Se prévalant de l’absence de paiement intégral de cette indemnité, la SCI a assigné Monsieur A. en cessation des travaux permettant l’exercice du passage. Par arrêt rendu par la Cour d'appel d’AIX-EN-PROVENCE, en date du 16 janvier 2020, les demandes de la SCI ont été rejetées. La SCI s’est donc pourvue en cassation, en énonçant que le propriétaire du fonds dominant ne peut entreprendre des travaux sur l’assiette de la servitude de passage, dont il s’est vu reconnaître le bénéfice par une décision de justice, sans s’acquitter préalablement de l’indemnité de désenclavement. Par arrêt de la Cour de Cassation, en date du 25 mars 2021, la haute juridiction a énoncé que la Cour d'appel a « retenu à bon droit que l’exercice du droit de passage n’est pas subordonné au paiement préalable de l’indemnité de désenclavement, la Cour d'appel en a exactement déduit que la SCI ne pouvait prétendre à la démolition de l’accès consenti au propriétaire du fonds dominant ni obtenir qu’il leur soit fait interdiction de pénétrer sur sa propriété. » Ainsi, malgré l’absence de paiement par Monsieur A. de l’indemnité de désenclavement, la SCI ne pouvait prétendre à la démolition de l’accès consenti au propriétaire du fonds dominant, ni obtenir qu’il leur soit fait interdiction de pénétrer sur sa propriété. Cette solution paraît particulièrement sévère pour le propriétaire du fonds servant, qui subit alors une atteinte à la jouissance de son fonds, sans indemnité compensatrice. *  *  * Source : Civile 3, 25 mars 2021 – n° 20-15.155 Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043302324?init=true&page=1&query=20-15155&searchField=ALL&tab_selection=all
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