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La nullité comme sanction de la conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle sans droit réel ni titre de propriété

Publié le : 30/06/2020 30 juin juin 06 2020
Droit immobilier
2020
2020 / Juin

Par un arrêt en date du 14 mai 2020, la Cour de Cassation a énoncé que le maître d'ouvrage doit bénéficier, au jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle, avec fourniture de plans, d'un titre de propriété ou de droit réel sur le terrain concerné. Ce principe, sanctionné par la nullité, s'apprécie strictement au jour de la conclusion du contrat. Néanmoins, il est possible de stipuler une condition suspensive sur l'acquisition du terrain si et seulement si le maître d'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente. La sanction du non-respect de cette règle est la nullité du contrat. L'article L.231-4 du Code de la construction et de l'habitation énonce en effet que : " I.-Le contrat défini à l'article L. 231-1 [Construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation] peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :  
  1. a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ; (…)"
En l'espèce, par acte du 29 juin 2011, Madame Z a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans avec la société FL. Par acte authentique du 22 juillet 2011, Madame Z s'est vue consentir par ses parents une donation de la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction. Le permis de construire a été accordé par arrêté du 22 novembre 2011. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 mai 2012, Madame Z a mis fin aux relations contractuelles avec la société FL. C'est pourquoi la société FL a assigné Madame Z en règlement d'une somme à titre d'indemnité de résiliation. Reconventionnellement, Madame Z a sollicité la nullité du contrat de construction de maison individuelle, subsidiairement sa résiliation aux torts de la société FL et le paiement de dommages et intérêts. Par arrêt en date du 22 février 2018, la Cour d'Appel de RENNES a rejeté la demande de nullité du contrat. L'accédant à la propriété, Madame Z, forme un pourvoi en cassation, selon le moyen que le contrat peut être conclu sous la condition suspensive de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître d'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente. Au sens de Madame Z, en jugeant le contrat valable alors que celle-ci ne bénéficiait ni d'un titre de propriété ni d'une promesse de vente au jour de la conclusion du contrat, la Cour d'Appel a violé l'article L231-4 du Code de la construction et de l'habitation. Au sein de son arrêt en date du 14 mai 2020, la Cour de Cassation a suivi le moyen développé par Madame Z et cassé l'arrêt d'appel en considérant que: "Au jour de la conclusion du contrat, Madame Z ne disposait ni d'un titre de propriété, ni d'un droit réel, ni d'une promesse de vente." Ainsi, le texte de l'article L.231-4 du Code de la Construction et de l'Habitation doit être interprété strictement et il est donc impossible de conclure un contrat de construction de maison individuelle en l'absence de promesse de vente. *   *   * Lien: https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000041914569&fastReqId=2092044853&fastPos=1 Source: Civile 3e, 14 mai 2020, n°18-21.281
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