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Sur les conditions d'opposabilité d'une servitude à l'acquéreur d'un fonds servant

Publié le : 19/10/2020 19 octobre oct. 10 2020
Droit immobilier
2020
2020 / Octobre

Au sein d'un arrêt en date du 24 septembre 2020, la 3e chambre civile de la Cour de Cassation a précisé qu'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition. En l'espèce, le 30 juin 1997, Monsieur et Madame B, divisant leur fonds, ont vendu à M et Mme A une parcelle cadastrée AT416, en constituant à son bénéfice une servitude de passage sur la parcelle AT417, qu'ils ont conservée et ultérieurement divisée en deux parcelles cadastrées AT457 et AT458. Le 22 juillet 2010, Monsieur et Madame B ont consenti à M et Mme C une promesse de vente portant sur la parcelle AT 458 et contenant constitution sur celle-ci d'une servitude de passage au bénéfice de la parcelle AT 457. Cette promesse n'ayant pas été réitérée, en raison notamment de l'opposition de M et Mme A au projet immobilier des acquéreurs, un jugement irrévocable du 8 novembre 2011, valant vente et publié le 27 mars 2012, en a ordonné l'exécution forcée. Par acte des 4 et 30 juillet 2012, Monsieur et Madame C ont vendu leur parcelle à Monsieur et Madame A. Ceux-ci ont assigné Monsieur et Madame B en démolition d'un muret construit sur l'assiette de la servitude de passage établi le 30 juin 1997 et en dénégation de la servitude grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457. Par arrêt de la Cour d'Appel de LYON en date du 30 avril 2019, il a été constaté que la servitude de passage grevant le fonds AT 457 au profit de la parcelle AT 416 est éteinte et les demandes de Monsieur et Madame A ont donc été rejetées. Par ailleurs, l'arrêt de la Cour d'Appel de LYON a dit que la servitude de passage au profit du fonds AT 457 et grevant le fonds AT 458, stipulée dans l'acte sous seing privé du 22 juillet 2010, passé entre Monsieur et Madame B et Monsieur et Madame C, valant vente aux termes du jugement du Tribunal de Grande Instance de LYON en date du 8 novembre 2011, était valide et opposable à Monsieur et Madame A, acquéreurs du fonds servant selon acte des 4 et 30 juillet 2012, dans les termes, conditions et limites énoncés dans l'acte du 22 juillet 2010. Monsieur et Madame A se sont donc pourvus en cassation. Ceux-ci soulevaient comme moyen le fait qu'une servitude ne soit opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé, or l'hypothèse où son acte d'acquisition en fait mention, que si elle a été publiée. Qu'à défaut de publicité, une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si son acte d'acquisition en fait mention. Qu'une servitude n'est opposable à l'immeuble grevé, or l'hypothèse où son acte d'acquisition en fait mention, que si elle a été publiée. Par arrêt en date du 24 septembre 2020, la Cour de Cassation a énoncé qu’ : « une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention (…). La publication n'étant pas le seul mode légal de publicité d'une servitude, celle-ci peut également être opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si, au moment de la vente, il en connaissait l'existence autrement que par la mention qu'en faisait son titre (…) ». Ayant relevé que la servitude de passage grevant la parcelle AT 458 au bénéfice de la parcelle AT 457, constituée par la promesse de vente du 22 juillet 2010, avait été reproduite dans le jugement du 8 novembre 2011, lequel avait été publié et avait été mentionné dans le titre de Monsieur et Madame A, la Cour d'Appel en a déduit, souverainement, que ceux-ci avaient eu connaissance de la servitude au moment de la vente, peu important qu'elle n'ait pas été constatée dans le dispositif du jugement, et, à bon droit, qu'elle leur était en conséquence opposable. Ainsi, les nouveaux propriétaires du fonds servant ayant eu connaissance de l'existence d'une servitude, celle-ci leur est opposable. *   *   * Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042397789?tab_selection=all&searchField=ALL&query=19-19179&page=1&init=true Source : Civile 3, 24 septembre 2020, n° 19-19.179
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