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Précisions utiles sur le délai de deux ans de l’article 1648 du Code civil, soit l’action en vices cachés

Publié le : 18/01/2022 18 janvier janv. 01 2022
Droit immobilier
2022
2022 / Janvier

L’article 1648 du Code civil énonce que « L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » Au sein d'un arrêt rendu le 8 décembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a énoncé que l'action fondée sur les vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans les deux ans de la découverte du vice. Le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au –delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit. Le double délai s'applique donc au droit de la garantie des vices cachés. En l'espèce, Mme K et M. D ont vendu à M. Y une maison avec, attenant à cette habitation, un atelier recouvert d'une toiture en tuiles. Monsieur Y a constaté des infiltrations dans l'atelier, ainsi qu'un affaissement de la charpente en bois de la toiture. Monsieur Y, au vu d'un constat d'huissier de justice du 1er avril 2014, a assigné les vendeurs en référé expertise, le 16 mars 2015, puis au fond, le 27 septembre 2016, pour obtenir paiement des travaux de réparation et en indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés. Par arrêt rendu par la Cour d'Appel de RIOM le 14 janvier 2020, l'action de Monsieur Y a été déclarée irrecevable, comme étant prescrite. Monsieur Y s'est alors pourvu en cassation. Par arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation le 8 décembre 2021, la Haute-Juridiction a rappelé les textes applicables en l'espèce et, à la suite de cela, a énoncé que : « L'encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière, que par l'article 2232 du Code civil, qui édicte un délai butoir de 20 ans à compter de la naissance du droit. Le droit à la garantie des vices cachés, découlant de la vente, l'action en garantie des vices cachés doit donc être intentée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente. (…) Pour déclarer l'action de Monsieur Y irrecevable, l'arrêt retient que l'action, qui devait être engagée dans le délai de la prescription applicable à la vente, laquelle était intervenue le 13 octobre 2018, était prescrite depuis le 13 octobre 2013. En statuant ainsi, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés. » Ainsi, l'acquéreur d'un immeuble dispose d'un délai de deux ans, sur le fondement de l'article 1848 du Code civil, afin d'agir, le tout encadré par un délai butoir de 20 ans à compter de la naissance du droit. Il convient donc, en présence d'un vice caché au sein de l'immeuble, d'agir avec la plus grande célérité.  *   *   * Source : Civile 3, 8 décembre 2021, n° 20-21.439 Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000044482872?init=true&page=1&query=20-21439&searchField=ALL&tab_selection=all
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