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Contrat de bail : Précisions sur l’acquisition d’une clause résolutoire, à l’égard du bailleur

Publié le : 19/11/2020 19 novembre nov. 11 2020
Droit immobilier
2020
2020 / Novembre

Par un arrêt en date du 22 octobre 2020, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a énoncé que, dès lors qu’une ordonnance de référé est passée en force de chose jugée, et en l’absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non-respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l’exécution du bail résilié. En l’espèce, le 21 décembre 2012, la Société A.. a donné à bail à la Société C.. des locaux à usage commercial pour une durée de dix ans, le bail comportant une clause résolutoire « si bon semble au bailleur ». Le 27 juillet 2015, la Société A.. a délivré à la Société C.. un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’a assignée en référé en constatation de l’acquisition de cette clause et en paiement d’une provision. Le 27 novembre 2015, une ordonnance de référé a condamné la Société C.. à payer une provision à la Société A.., a suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à la Société C.. des délais de paiement avec déchéance du terme. Cette ordonnance n’a pas été frappée d’appel. Le 8 janvier 2016, la bailleresse a mis en demeure la locataire de payer les sommes dues au titre de la période comprise entre le 12 mai et le 23 novembre 2015, soit avant l’ordonnance de référé du 27 novembre 2015, suspendant les effets de la clause résolutoire. Par lettre en date du 22 janvier 2016, la locataire, la Société C.., qui ne s’était pas acquittée de la première mensualité, a informé le bailleur qu’elle prenait acte de la résiliation définitive du bail et qu’elle restituerait les clefs le 3 mars 2016. La Société A.. a informé la Société C.. qu’elle renonçait à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, puis l’a assigné en exécution forcée du bail, subsidiairement, en paiement des loyers et charges jusqu’à la deuxième échéance triennale du bail. Par arrêt de la Cour d'appel de PARIS en date du 29 mai 2019, il a été retenu que le bail s’était poursuivi entre les parties en dépit de ce que la locataire n’avait pas payé les loyers courants et les mensualités sur arriérés dans les conditions fixées par l’ordonnance du 27 novembre 2015. La Cour de Cassation censure la décision, en énonçant que « l’ordonnance de référé est passée en force de chose jugée et en l’absence de décision contraire statuant au principal, le bailleur ne peut plus, en cas de non respect par le preneur des délais de paiement conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire, demander unilatéralement l’exécution du bail résilié. » Ainsi, malgré le fait qu’une clause résolutoire soit stipulée au bénéfice du bailleur et malgré le fait que le locataire tire parti, en l’espèce, de son propre comportement, puisque le bail a été résilié en l’absence de paiement des loyers, le bail est résilié en l’espèce. Cette solution parait particulièrement sévère pour le bailleur, dont le bail est résilié, alors que la clause résolutoire a pris effet de par le comportement du locataire, qui n’a pas procédé au paiement des sommes dues selon l’échéancier fixé au sein de l’ordonnance de référé du 27 novembre 2015. Il est néanmoins possible de blâmer le changement de stratégie du bailleur, qui a, tout d’abord, en référé, demandé à ce que la clause résolutoire prenne effet, pour ensuite se prévaloir de l’exécution forcée du bail. *   *   * Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042579830?tab_selection=all&searchField=ALL&query=19-19542&page=1&init=true Source : Civile 3, 22/10/2020 – n° 19-19.542
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