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Sur la sanction du défaut d’entretien d’une partie commune à jouissance privative dans le cadre d’une copropriété

Publié le : 09/03/2022 09 mars mars 03 2022
Droit immobilier
2022
2022 / Mars

Au sein d’un arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, en date du 26 janvier 2022, il a été énoncé que la responsabilité du syndic, au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce notamment que : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. », alors que la responsabilité délictuelle vise quant à elle l’article 1240 du Code Civil énonçant que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Ainsi, la responsabilité délictuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, alors que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est de plein droit. En l’espèce, Monsieur A, propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignait d’infiltrations d’eau en provenance de terrasses adjacentes à l’appartement situé au dessus du sien, appartenant à Monsieur AC, sur lequel celui-ci bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif, l’a assigné en réparation des préjudices subis. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a été appelé en garantie. Par arrêt rendu par la Cour d'appel de BASTIA, en date du 4 novembre 2020, la demande de Madame A a été déclarée irrecevable. Celle-ci s’est donc pourvue en cassation. Par arrêt de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation, en date du 26 janvier 2022, la Haute Juridiction a énoncé que : « Pour déclarer irrecevable la demande de Madame A, l’arrêt retient que les aménagements réalisés par Monsieur AC sont à l’origine des désordres subis par l’appartement du dessous et que, s’agissant des terrasses, partie commune à usage privatif, l’action doit être dirigée sur le fondement du régime de la copropriété contre le Syndicat. Il relève également que Madame A  n’a pas formé ses demandes contre la copropriété, mais seulement contre Monsieur AC, qui n’a aucune qualité, même en celle de gardien, pour répondre de ces désordres. Constatant ainsi, alors que la responsabilité du Syndicat au titre de l’article 14 précité, n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés. » Ainsi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’entretien des parties communes n’exclut pas l’engagement de la responsabilité de l’un des copropriétaires, dès lors que celui-ci aura commis une faute. L’arrêt d’appel à venir, après renvoi de la Cour de Cassation, permettra de déterminer les parts de responsabilités encourues par le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire en cause. Cette solution paraît être d’équité, puisqu’elle permet d’engager la responsabilité du copropriétaire à l’origine du dommage. Néanmoins, il est certainement probable que les copropriétaires victimes de désordre continuent à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, responsables de plein droit. En effet, la responsabilité du copropriétaire suppose de démontrer sa faute, le préjudice subi et le lien de causalité, ce qui rajoute une difficulté complémentaire. Par ailleurs, un syndicat des copropriétaires sera, a priori, plus solvable qu’un copropriétaire. Cette solution d’équité risque donc de trouver un intérêt pratique limité, sauf au syndicat des copropriétaires d’exercer un recours contre le copropriétaire indélicat. *   *   * Source : Civile 33 26/01/2022 n° 20-23.614 Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045097526?init=true&page=1&query=++20-23614+&searchField=ALL&tab_selection=all
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