Quand l’agent immobilier se fraie un passage vers la responsabilité du notaire

. Publié dans Droit immobilier Affichages : 2318

La Cour de cassation vient de se prononcer sur le partage de responsabilité entre un notaire et une un agent immobilier, dans le cadre de la vente d’un immeuble.

En l’espèce, la SCI P. a vendu à M. et Mme X une maison d’habitation, ceci par l’entremise de l’agence immobilière O.
L’agence immobilière s’est chargée de la rédaction d’une promesse de vente. Or, ladite promesse ne porte pas mention du fait que le fonds soit grevé d’une servitude de passage à pied, établie au profit du fonds voisin.
C’est pourquoi Monsieur et Madame X ont assigné l’agent immobilier et les notaires, en nullité de la vente, ceci sur le fondement du dol, ainsi qu’en paiement de dommages et intérêts.
L’agent immobilier appelle le notaire en garantie.
Concernant l’appel en garantie formé par l’agent immobilier à l’encontre des notaires, la Cour d’appel de METZ avait retenu que « le dommage ne serait pas survenu sans la faute de l’agent immobilier et qu’elle ne pouvait être garantie par les notaires qui n’étaient pas redevables d’une quelconque garantie à son égard ».
La Cour d’appel avait ainsi exclu un tout partage de responsabilité entre l’agent immobilier et le notaire, celui-ci n’étant pas tenu envers l’agent.
La Cour de cassation censure, en considérant que « en cas de condamnation in solidum, la contribution définitive des coresponsables dans la réparation du dommage est déterminée en considération de la gravité de leurs fautes respectives ».
L’arrêt est cassé sur le fondement de l’article 1213 ancien du Code civil, énonçant que « L'obligation contractée solidairement envers le créancier se divise de plein droit entre les débiteurs, qui n'en sont tenus entre eux que chacun pour sa part et portion. », ainsi que sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code civil, devenu l’article 1240, énonçant que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».
Ainsi, afin de déterminer quelle sera la contribution définitive de chacun des coresponsables, soit l’agent immobilier et le notaire, il sera nécessaire d’évaluer la gravité de leurs fautes respectives.
Le notaire pourra donc être tenu solidairement avec l’agent immobilier, rédacteur de la promesse de vente, à proportion de la gravité de sa faute.
                                                                                                           ***
Source : Cass. 3e civ., 21 juin 2018, n°17-18.408, F-D : JurisData n°2018-010826
Lien : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000037135904&fastReqId=66578188&fastPos=1